Monthly Archive: Januar 2015

Notarielle Beurkundung beim Imobilenkauf bei Grundstücksteilung

Ich muss gestehen das mit dem Notar war uns Anfangs total schleierhaft… Er erstellt einen Kaufvertrag und beurkundet diesen, gut. Aber wer passt für uns auf, dass darin alles steht was wichtig ist und uns verünftig absichert?! Brauchen wir jetzt einen Anwalt?! Und ist es wichtig, dass wir den Notar selbst aussuchen, damit er nicht befangen ist, wenn er den Verkäufer schon lange kennt?! Woher weiß ich was alles zu tun ist für eine Grundstücksteilung (s. Post Grundstücksteilung) und wer hält das alles nach?! Fragen über Fragen….

Die uns nur einer beantworten konnte: „Unser“ Notar. Bisher hatten wir noch nie wirklich etwas zu beurkunden o.ä. – wir kannten also auch keinen Notar. Als einzigen Tip bekamen wir „Nehmt lieber einen um die 50 als einen um die 70“. Gut…

Der erste Kanditat war wie sich herausstellte leider nicht willens und in der Lage unseren doch etwas komplizierteren Fall mit Grundstückteilung ordentlich zu bearbeiten, weshalb wir nochmal wechselten und dann aber an einen sehr kompetenten Notar geraten sind.  Bei einem Immobilienkauf wird der Notar immer vom Käufer gezahlt, daher darf dieser den Notar auch aussuchen – Who pais sais! Allerdings sind alle 8000 amtierenden Notare in Deutschland grundsätzlich zu Neutralität verpflichtet, es ist also am Ende egal, wer den Notar schlussendlich aussucht. Oft schlagen auch die Immobilienmakler (falls involviert) einen bekannten Notar vor und blocken in Phasen wo es eng wird bereits im Voraus Terminslots für potentielle Beurkundungen, was eine Terminfindung ggf. beschleunigt.

Mit unserem Notar sind wir dann vorab telefonisch alle relevanten Punkte, die wir vorab mit unserem Verkäufer vereinbart hatten Stück für Stück durchgegangen, er hat uns den Vertrag & die einzelen Bestandteile erklärt, und auch wie das ganze Procedere nun abläuft und was wann passiert und warum. Denn neben dem eigentlichen Kauf, musste bei uns ja auch erstnoch das Grundstück geteilt  (Grundstücksteilung), und für unseren Teil ein eigenes Grundbuch erstellt werden. Das dauert leider eine Weile. Für diese Zwischenphase ist es üblich, dass man als Käufer zuerst in das bestehende Grundbuch des ungeteilten kompletten Grundstücks mit ein- und hinterher wieder ausgetragen wird, wenn das neue Grundbuch vorliegt.

Dieser besprochene Vertragsentwurf wurde dann so lange per Email zwischen uns, dem Verkäufer und dem Notar hin und her geschickt, bis alle mit der Version einverstanden waren. Dann vereinbarten wir einen Beurkundungstermin, an dem neben uns und dem Verkäufer auch unsere Maklerin teilnahm. Hier liest der Notar Wort für Wort den Vertrag nocheinmal vor, erklärt nochmals, welcher Passus nun für welche Partei wichtig ist und warum, beantwortet fragen, nimmt ggf. noch handschriftlich kleine Änderungen vor und am Ende unterschreiben alle in seinem Beisein den Kaufvertrag.

Ist der Vertrag unterschrieben, kümmert sich der Notar um alles weitere. Löschung von Belastungen im Grundbuch, Eintragung der Grundschuld des Finanzierungsgläubigers, Änderungen beim Grundbuchamt usw. so dass am Ende die Zahlungsaufforderung des Kaufpreises schriftlich mitgeteilt wird.

Ist dieser gezahlt, und die Katasteramtliche Fortschreibung erfolgt, bekommt man am Ende sein eigenes Grundbuch. Besitzer des Grundstücks wird man aber bereits mit Zahlung des Kaufpreises und kann mit der Sanierung beginnen.

Architektenpläne für Sanierung eines Backstein Hinterhauses

Einen Architekt?! Brauchen wir nicht… Zumindest nicht für mehr als eine erste Begutachtung, ob’s denn noch zu retten ist. Dachten wir. Denn wie es aussehen soll war klar, Fantasie haben wir genug. Viel soll ja auch nicht verändert werden. Und für den Rest suchen wir uns einen guten Bauleiter und fähige Handwerker. Leider nicht so einfach wie gedacht…

Denn wie wir ziemlich schnell feststellen durften, egal was man vorhat, alle wollen das man irgendwas „vom Architekten“ vorlegt. Das Bauamt, die Bank oder Versicherung für die Finanzierung. Nun gut. Dann also zähneknirschend doch ein Architekt.

Den richtigen Architekten für die Sanierung eines Altbau Hauses zu finden war allerdings gar nicht so einfach. Die einen haben leider soviel zu tun, dass sie schlicht und einfach keine Zeit haben, andere null Plan von alter Substanz oder alternativen (althergebrachten) Materialien, wieder andere zu starke „Geschäftsbeziehungen“ mit bestimmten Herstellern von Dingen, die man nicht baucht, manche die falschen Vorstellungen, und andere schlicht & einfach keine Ahnung…

Bis wir also jemanden hatten, der der Richtige für unser Projekt war hat’s echt eine Weile gedauert.

Aber am Ende konnten dann doch noch alle gewünschten Kostenkalkulationen, Zeichnungen und Pläne für die Bank eingereicht, Unterlagen vom Bauamt besorgt & unser Backstein Hinterhaus ordentlich begutachtet werden.

Allerdings sind solche Architektenleistungen leider nicht ganz billig. Auch decken sich die kreativen (durchaus chicen & schönen) Ideen leider meist nicht so recht mit unserem Budget für die Sanierung. Daher empfiehlt es sich, sich nicht blind auf den Architekten zu verlassen, wenn es z.B. um das einholen von Angeboten für Handwerker (sog. Ausschreibungen) geht. Die Baubranche ist hart und alle stehen immer kurz vor der Pleite, jeder ist sich selbst der Nächste und wer nicht frisst, der wird halt gefressen… Traurig aber wahr.

Wir für unseren Teil haben uns daher entschieden, auch selbstständig Angebote von Fachfirmen einzuholen, die sehr oft auch alternative Ansätze zu denen des Architekten haben, die genauso gut und aber viel günstiger sind. Es verdient halt eine Stelle dazwischen weniger mit und es entfällt das kreative Add on, was man vielleicht gar nicht braucht und das unnötige Kosten verursacht.

Natürlich muss man sich in so etwas einarbeiten und auch ein gewisses handwerkliches & logisches Verständnis haben, es darf ja am Ende im Angebot nichts fehlen und es muss vergleichbar sein. Viele versuchen auch hier einen über den Tisch zu ziehen und geben Sachen nicht an, die aber anfallen werden, um überhaupt die gewünschte Leistung zu erhalten. Da fehlt dann mal der Arbeitslohn für den Einbau, mal ein wichtiger Bestandteil, mal ist eine Flächen oder Mengenangabe falsch, mal die Lieferung des Materials nicht mit drin, usw. Aber wenn man die Augen aufhält ist das durchaus machbar. Im Zweifel ist es aber dennoch sinnvoll, vor Beauftragung der Handwerker den Architekten nochmal drüberschauen zu lassen, es soll ja am Ende auch nix gepfuschtes sein oder das Ganze gar zusammenfallen. Aber alleine die Stunden, die der Architekt spart, um diese Ausschreibungen einzuholen, spart man selbst an Geld, für das man sicher noch viele andere Stellen zu sanieren findet. Allerdings kostet es auch Nerven 😉

Vermessung für Grundstücksteilung – Erstellung eines amtlichen Lageplans

Abenteuer Vermessung! Um ein bestehendes Grundstück teilen zu lassen (Grundstücksteilung), muss es von einem öffentlich bestellten und von der Stadt anerkannten Vermesser neu vermessen werden. Die Vermessung erfolgt in 3 Schritten, sofern der bestehende Lageplan des Katasteramtes nicht älter als 6 Monate ist (dann wären es nur 2 Schritte, aber ich schätze das ist selten der Fall).

Für die Erstellung des amtlichen Lageplans wurde gefühlt komplett Neuehrenfeld neu vermessen 😉 Hier werden die bestehenden Pläne des Katasteramtes (diese waren in unserem Fall von 1955) mit den aktuellen Gegebenheiten vor Ort abgeglichen und angepasst. Hiermit war ein Team von 3 Personen einen ganzen Tag beschäftigt. Es empfiehlt sich die umliegenden Nachbarn vorab zu informieren, da auch die benachbarten Grundstücke & Gebäude in die Vermessung einbezogen und teilweise auch betreten werden müssen. Zum Beispiel zum vermessen von Wandstärken, etc. Denn oft verlaufen die Grenzen von Grundstücken auch durch Mauern, Hauswände & co.

Ist der amtliche Lageplan erstellt, kann man mit diesem die Teilungsgenehmigung beantragen. (s. Teilungsgenehmigung) Gibt es grünes Licht vom Bauamt, dass der Teilung grundsätzlich zugestimmt wird, rückt das Team der Vermesser erneut einen Tag lang an, um die Teilungsvermessung vorzunehmen. Hier wird dann das zu teilende Grunstück mit aufstehenden Gebäuden ganz genau vermessen und die gewünschten neuen Grenzen gestgelegt und ggf. Baulasten eingezeichnet.

Hierauf folgt dann der Grenztermin, bei dem das Vermessungsbüro neben dem Grunstücksteigentümer auch die angrenzenden Nachbarn einlädt, um die neuen Grenzen allen Beteiligten nochmal zu zeigen (letzte Möglichkeit Einspruch einzulegen) und neue Grenzpunkte zu setzen. Diese werden danntatsächlich auch physich mit Messpunkten markiert.

Bis man dann tatsächlich ein eigenes Grundbuch für das neue Grundstück in der Hand hält, bedarf es allerdings noch etwas Geduld, weiteres Engagement des Vermessers für die kastasteramtliche Fortschreibung und einen Notar, der das ganze beurkundet, aber ein Anfang ist gemacht.

Wir waren bei der Vermessung teilweise anwesend, allerdings stellte sich recht schnell heraus, dass die Teams lieber in Ruhe alleine arbeiten und man eigentlich mehr im Weg herumsteht, als irgendwie hilfreich zu sein. Allerdings sollte man wie oben bereits beschrieben sicherstellen, dass der Zugang zu allen benötigten Bereichen (auch auf angrenzenden Nachbargrundstücken) gewährleistet ist, um die Arbeiten nicht unnötig zu verzögern.

Vermessung für Grundstücksteilung – Teilungsvermessung

Vermessung für Grundstücksteilung Equipment

Vermessung für Grundstücksteilung Equipment

Vermessung für Teilungsgenehmigung Grundstücksteilung Stadt Köln

Da es sich bei unserem Objekt ja ursprünglich um ein zum Vorderhaus gehörendes Hinterhaus auf dem selben Grundstück handelt, musste bevor unser Verkäufer es überhaupt veräußern konnte eine Grundstücksteilung bei der Stadt Köln angefragt werden.

Hört sich theoretisch einfach an. Wie wir aber feststellen durften ist das ein bürokratiereiches und langwieriges Prozedere. Bei uns zog sich das Ganze knapp 6 Monate, bis wir die Teilungsgenehmigung endlich vorliegen hatten… (nur die Genehmigung, noch ist nichts final geteilt)

Allerdings muss ein Grundstück das man teilen möchte gewisse Voraussetzungen erfüllen… Unter anderem muss es für die Feuerwehr in Falle eines Brandes gut zu erreichen sein und wenn man nicht vorhat 20.000 € Entschädigung an die Stadt (in unserem Fall hier in Köln) über einen PKW Stellplatz verfügen.

Nach diesen und noch etlichen anderen Kriterien entscheidet dann das Bauamt, ob das gewünschte Grundstück real geteilt werden kann (Realteilung) oder es wie bei Eigentumswohnungen üblich zu einem sog. Sondereigentum wird.

Darüber hinaus ist zum empfehlen vorab mit dem Bauamt abzuklären, ob man auf dem gewünschten Grundstück überhaupt (um-)bauen (Bauantrag) oder wohnen (Nutzungsrecht) darf. Denn nicht jedes Gebäude darf man einfach bewohnen. Es gibt entweder ein gewerbliches- oder ein Wohnnutzungrecht. Dieses kann man natürlich versuchen durch einen Antrag auf Nutzungsänderung umschreiben zu lassen, aber auch hier gibt es dann wieder hunderte Kriterien, die zu erfüllen sind, sowohl für die eine als auch für die andere Variante. Auf dem bestehenden Nutzungsrecht basiert unter anderem auch, ob man ein vorhandeses Gebäude einfach so sanieren darf, oder ob dafür ein Bauantrag zu stellen ist. Das alles kann man beim jeweiligen Bauamt erfragen oder einsehen lassen, sofern Unterlagen vorliegen, aus denen das hervorgeht. Denn für viele Gebäude von vor dem 2. Weltkrieg gibt es keinerlei Unterlagen mehr (was gut oder schlecht sein kann, denn vieles von damals gilt heute als Bestand, obwohl es ursprünglich mal ein illegal errichteter sog. „Schwarzbau“ war).

Auch einen Auszug aus dem Altlastenkataster sollte man einholen, um ausschließen zu können, dass der Boden durch irgendwelche Altlasten (Giftstoffe, Blindgänger, Teile von römischen Stadtmauern, immer wieder ein Thema in Köln ;-)) belastet ist, die einem hinterher in die Quere kommen könnten. Denn er möchte schon über einem Kerosinsee oder einer Fliegerbombe wohnen, oder gar beim Bau auf sie stoßen…

Darüberhinaus sollte man sich beim Verkäufer (oder falls vorhanden im Grundbuch des vorhandenen Grundstücks) erkundigen, ob für das Grundstück schon irgendwelche Baulasten oder Dienstbarkeiten vorliegen. Baulasten sind z.B. Wegerechte, Grenzbebauungen o.ä. – doof wenn man nachher feststellt, dass man die störende Mauer gar nicht abreißen darf, weil sie zur Hälfte dem Nachbarn gehört, oder dieser ein Wegerecht hat, was ihm z.B. erlaubt mit seiner Schubkarre den Weg über unser Grundstück zu seinem Gartentor zu fahren. Bei Dienstbarkeiten handelt es sich oft um nirgens vermerkte Nachbarschaftsabsprachen. Wenn der Nachbar seit Jahrzehnten offiziell seine Kuh auf der Wiese des betreffenden Grundstücks grasen lassen durfte, ist auch ein solches Gewohnheitsrecht nicht zu unterschätzen.

Wenn das alles passt, stellt man einen Antrag auf Teilungsgenehmigung beim Bauamt der Stadt. Diesen beantragt der Verkäufer oder eine von ihm beauftragte Person (das waren in unserem Fall wir selbst) .

Hierfür erforderlich ist ein katasteramtlicher Lageplan, der nicht älter als 6 Monate sein darf. Da der uns vorliegende von 1955 stammte, musst also ein neuer her. Hierfür beauftragt man einen öffentlich bestellten Vermesser (s. Beitrag Vermessung).

Diesen reicht man dann zusammen mit etlichen weiteren erforderlichen Unterlagen bei der Stadt ein. Danach heißt es erstmal- WARTEN! Man bekommt irgendwann eine Frist mitgeteilt, bis zu eine Entscheidung vorliegen sollte, diese kann aber auch noch einmal verlängert werden. Es empfiehlt sich, aus unserer Erfahrung, sich mit den entsprechenden Sachbearbeitern beim Bauamt gutzustellen und hin und wieder (freundlich!) nach dem aktuellen Stand zu erkundigen. Denn Bauämter sind leider chronisch überlastet und wer nicht nachfragt, dessen Antrag gerät schnell in die unteren Ebenen des Stapels, denn dann scheint’s so dringend ja nicht zu sein 😉

Auch zwischen Bauamt und Katasteramt geht schonmal etwas veloren (wie z.B. bestehende Fristen), denn das Katasteramt trägt ggf. die alten oder neuen Baulasten in die potentiellen neuen Pläne ein. Sollte das Bauamt die Unterlagen an das Katasteramt weitergeben, ist das also schonmal ein gutes Zeichen dafür, dass es grundsätzlich nichts gegen die Teilung einzuwenden hat. Hilfreich ist hier, wenn der Vermesser, der die Kollegen dort meist kennt, nochmal auf bestehende Fristen hinweist, sollte man das gefühl haben, die Frist ist fast abgelaufen und es tut sich noch immer nichts.

Klappt alles, bekommt der Verkäufer noch eine Einladung vom Katasteramt, um die Eintragung der Baulasten (falls vorhanden) zu unterzeichen, das geht dann wieder an’s Bauamt, welches dann die Teilungsgenehmigung ausstellt.

Nun kann dann die eigentlichge Grundstücksteilung beginnen.

Wir in unserem Fall hatten Glück, es gab zwar eine Fristverlägerung, aber unser Grundstück hatte allen nötigen Voraussetzungen und dank dem engagierten Einsatz unseres Vermessungsbüros (der echt goldwert war!) der beim Katasteramt nochmal auf eine Frist hingewiese hat, die sonst untergegangen wäre, wird unser Grundstück nun real geteilt, somit erhalten wir ein eigenes Grundbuch (nachdem der Notar alles nötige veranlasst hat, s. Beitrag Notar oder Kaufvertrag) und unser eigenes Grundstück.

Das Altlastenkataster ist sauber und es liegt ein Wohnnutzungsrecht vor, wodurch wir das bestehende Haus ohne Baugenehmigung sanieren können.

YEAH!