Grundstücksteilung Stadt Köln – Teilungsgenehmigung
Vermessung für Teilungsgenehmigung Grundstücksteilung Stadt Köln
Da es sich bei unserem Objekt ja ursprünglich um ein zum Vorderhaus gehörendes Hinterhaus auf dem selben Grundstück handelt, musste bevor unser Verkäufer es überhaupt veräußern konnte eine Grundstücksteilung bei der Stadt Köln angefragt werden.
Hört sich theoretisch einfach an. Wie wir aber feststellen durften ist das ein bürokratiereiches und langwieriges Prozedere. Bei uns zog sich das Ganze knapp 6 Monate, bis wir die Teilungsgenehmigung endlich vorliegen hatten… (nur die Genehmigung, noch ist nichts final geteilt)
Allerdings muss ein Grundstück das man teilen möchte gewisse Voraussetzungen erfüllen… Unter anderem muss es für die Feuerwehr in Falle eines Brandes gut zu erreichen sein und wenn man nicht vorhat 20.000 € Entschädigung an die Stadt (in unserem Fall hier in Köln) über einen PKW Stellplatz verfügen.
Nach diesen und noch etlichen anderen Kriterien entscheidet dann das Bauamt, ob das gewünschte Grundstück real geteilt werden kann (Realteilung) oder es wie bei Eigentumswohnungen üblich zu einem sog. Sondereigentum wird.
Darüber hinaus ist zum empfehlen vorab mit dem Bauamt abzuklären, ob man auf dem gewünschten Grundstück überhaupt (um-)bauen (Bauantrag) oder wohnen (Nutzungsrecht) darf. Denn nicht jedes Gebäude darf man einfach bewohnen. Es gibt entweder ein gewerbliches- oder ein Wohnnutzungrecht. Dieses kann man natürlich versuchen durch einen Antrag auf Nutzungsänderung umschreiben zu lassen, aber auch hier gibt es dann wieder hunderte Kriterien, die zu erfüllen sind, sowohl für die eine als auch für die andere Variante. Auf dem bestehenden Nutzungsrecht basiert unter anderem auch, ob man ein vorhandeses Gebäude einfach so sanieren darf, oder ob dafür ein Bauantrag zu stellen ist. Das alles kann man beim jeweiligen Bauamt erfragen oder einsehen lassen, sofern Unterlagen vorliegen, aus denen das hervorgeht. Denn für viele Gebäude von vor dem 2. Weltkrieg gibt es keinerlei Unterlagen mehr (was gut oder schlecht sein kann, denn vieles von damals gilt heute als Bestand, obwohl es ursprünglich mal ein illegal errichteter sog. „Schwarzbau“ war).
Auch einen Auszug aus dem Altlastenkataster sollte man einholen, um ausschließen zu können, dass der Boden durch irgendwelche Altlasten (Giftstoffe, Blindgänger, Teile von römischen Stadtmauern, immer wieder ein Thema in Köln ;-)) belastet ist, die einem hinterher in die Quere kommen könnten. Denn er möchte schon über einem Kerosinsee oder einer Fliegerbombe wohnen, oder gar beim Bau auf sie stoßen…
Darüberhinaus sollte man sich beim Verkäufer (oder falls vorhanden im Grundbuch des vorhandenen Grundstücks) erkundigen, ob für das Grundstück schon irgendwelche Baulasten oder Dienstbarkeiten vorliegen. Baulasten sind z.B. Wegerechte, Grenzbebauungen o.ä. – doof wenn man nachher feststellt, dass man die störende Mauer gar nicht abreißen darf, weil sie zur Hälfte dem Nachbarn gehört, oder dieser ein Wegerecht hat, was ihm z.B. erlaubt mit seiner Schubkarre den Weg über unser Grundstück zu seinem Gartentor zu fahren. Bei Dienstbarkeiten handelt es sich oft um nirgens vermerkte Nachbarschaftsabsprachen. Wenn der Nachbar seit Jahrzehnten offiziell seine Kuh auf der Wiese des betreffenden Grundstücks grasen lassen durfte, ist auch ein solches Gewohnheitsrecht nicht zu unterschätzen.
Wenn das alles passt, stellt man einen Antrag auf Teilungsgenehmigung beim Bauamt der Stadt. Diesen beantragt der Verkäufer oder eine von ihm beauftragte Person (das waren in unserem Fall wir selbst) .
Hierfür erforderlich ist ein katasteramtlicher Lageplan, der nicht älter als 6 Monate sein darf. Da der uns vorliegende von 1955 stammte, musst also ein neuer her. Hierfür beauftragt man einen öffentlich bestellten Vermesser (s. Beitrag Vermessung).
Diesen reicht man dann zusammen mit etlichen weiteren erforderlichen Unterlagen bei der Stadt ein. Danach heißt es erstmal- WARTEN! Man bekommt irgendwann eine Frist mitgeteilt, bis zu eine Entscheidung vorliegen sollte, diese kann aber auch noch einmal verlängert werden. Es empfiehlt sich, aus unserer Erfahrung, sich mit den entsprechenden Sachbearbeitern beim Bauamt gutzustellen und hin und wieder (freundlich!) nach dem aktuellen Stand zu erkundigen. Denn Bauämter sind leider chronisch überlastet und wer nicht nachfragt, dessen Antrag gerät schnell in die unteren Ebenen des Stapels, denn dann scheint’s so dringend ja nicht zu sein 😉
Auch zwischen Bauamt und Katasteramt geht schonmal etwas veloren (wie z.B. bestehende Fristen), denn das Katasteramt trägt ggf. die alten oder neuen Baulasten in die potentiellen neuen Pläne ein. Sollte das Bauamt die Unterlagen an das Katasteramt weitergeben, ist das also schonmal ein gutes Zeichen dafür, dass es grundsätzlich nichts gegen die Teilung einzuwenden hat. Hilfreich ist hier, wenn der Vermesser, der die Kollegen dort meist kennt, nochmal auf bestehende Fristen hinweist, sollte man das gefühl haben, die Frist ist fast abgelaufen und es tut sich noch immer nichts.
Klappt alles, bekommt der Verkäufer noch eine Einladung vom Katasteramt, um die Eintragung der Baulasten (falls vorhanden) zu unterzeichen, das geht dann wieder an’s Bauamt, welches dann die Teilungsgenehmigung ausstellt.
Nun kann dann die eigentlichge Grundstücksteilung beginnen.
Wir in unserem Fall hatten Glück, es gab zwar eine Fristverlägerung, aber unser Grundstück hatte allen nötigen Voraussetzungen und dank dem engagierten Einsatz unseres Vermessungsbüros (der echt goldwert war!) der beim Katasteramt nochmal auf eine Frist hingewiese hat, die sonst untergegangen wäre, wird unser Grundstück nun real geteilt, somit erhalten wir ein eigenes Grundbuch (nachdem der Notar alles nötige veranlasst hat, s. Beitrag Notar oder Kaufvertrag) und unser eigenes Grundstück.
Das Altlastenkataster ist sauber und es liegt ein Wohnnutzungsrecht vor, wodurch wir das bestehende Haus ohne Baugenehmigung sanieren können.
YEAH!
